不動産の価格情報を誰でも閲覧できる現代では、不動産会社ごとの査定価格や売却価格に差が出ません。わたしたちは仲介⼿数料を最大「無料」で仲介をさせていただくことにより、売主様が、不動産をより自由にリーズナブルに流通ができる様、無料プランをご用意しました。
　一般的に、不動産仲介会社は仲介⼿数料を無料にしたり、割引をする事が出来ません。 それは、好⽴地な店舗の賃料や⼈件費、テレビＣＭ等の広告費が莫⼤にかかる為、 売主様より仲介手数料を受領しないと運営していけないことも理由のひとつです。

たとえば、引っ越し前にそこに実際に住んでいたことや、一定期間内に売却することなどの条件がそろえば、売却によって得られた利益から最大3,000万円を差し引いて計算できるため、結果的に支払う税金が大幅に少なくなります。これがマイホーム売却時の代表的な税金特例です。

主な条件は以下のようなものです。

• 売却する住宅が自分が実際に居住していた「マイホーム」であること
• 住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
• 配偶者や直系血族、同族会社など特定関係者への売却でないこと
• 過去に同様の特例を一定期間内に受けていないこと

これらを満たすことで3,000万円の特別控除が適用されます。

『住宅ローンのお借り入れ（残債）がある場合』

抵当権抹消登記費用：
登録免許税：約1,000～2,000円程度／1物件
司法書士報酬：1～3万円程度
（合計で数万円程度が目安）

『売却物件の所在と現住所が異なる場合』

住所移転登記費用：
登録免許税：数百円～1,000円程度／物件
司法書士報酬：1～2万円程度
（合計で1～3万円程度が目安）

上記以外の費用：
所有権移転登記（名義変更）の登録免許税や、そのための司法書士報酬は通常は買主側の負担となるため、売主がそれらを負担する必要はありません。　

1. 市場の実勢価格を反映：近隣の類似物件の取引価格を基にしており、現在の市場動向を正確に反映します。
2. 物件特性の調整が可能：築年数や階数、設備など、物件固有の特性を考慮して価格調整ができるため、個別の事情に応じた適正な価格が算出可能です。
3. 客観性と信頼性：実際の取引データに基づいているため、査定結果が客観的かつ信頼性が高いです。
4. 再調達価格の算出：物件の老朽化などに伴う修繕や改装のコストも考慮し、再調達価格（物件を新たに取得・再建するためのコスト）を適正に算出することで、現時点での価格を正確に評価できます。
5. 分かりやすさと透明性：具体的な取引事例を元に査定するため、売主・買主双方が納得しやすい価格設定が可能です。

取引事例比較法は、実勢価格に基づき、物件の特性や再調達価格を考慮した、信頼性の高い適正な査定方法です。

　当社では、不動産の資産価値を正確に評価し、効率的な運用プランをご提案し、将来的なご計画とご希望を実現するための戦略を売主様とご一緒に考えます。

　当社の目指すところは、オーナー様が安心してご自身の資産を運用できる環境を整え、煩雑な手続きや面倒な問題、コストを最小限に抑えることです。

　当社がサポートすることで、地主様にはご自身の時間を大切にしていただき、気軽にご相談いただける存在でありたいと考えています。

　その結果、所得税や住民税など、家賃収入に対する税負担が実質的に上昇し、同一の家賃収入であっても収支計画が大きく圧迫される場合があります。

　減価償却の切れるタイミング、アパートローンのご返済が進み、外壁等の大規模修繕が2度目を迎えるタイミングはご子息様に賃貸事業を継承するかどうかの判断時期とも言えます。

　また、一般的に、アパートの敷地内に設置される外構設備（フェンス、門扉、カーポート、植栽用の構築物など）は、税務上「構築物」として扱われ、その耐用年数は15年に設定されることが多くなっています。

　たとえば、元利均等返済で借入額5,000万円、年利1％、30年返済のお借り入れの場合では、以下の様な計算になります。

1年後
・元金は約4,852万円になり、初年度の支払金利は約45万円になります。

20年目
20年目には、利息は年約19.3万円程度と、借入当初より約26万円程度が経費計上できる金利の割合が少なくなります。

つまり、元利均等返済の場合、返済を進めるほど金利負担は減少し、経費として計上できる金利額も少なくなります。

　これにより、税務上の経費が徐々に目減りするため、同じ収益を上げていたとしても、後年になるほど税引前の利益が増え、結果として納税額が増える可能性があります。

　このことも賃貸事業が終盤を迎えるにあたり、収益性を圧迫する一つの要因となります。

　特に、遠方にご子息様がいらっしゃる場合、現地の状況が見えづらく、物件管理や入居者対応に時間や労力を割かれることで本業への集中や家族との時間が損なわれるのではないかというご不安、アパートローンを引き継ぐことへの不安を持つ事は致し方ないことです。

　その様な場合、ご所有のアパートや遊休地を売却することで資産承継の問題の解消をご検討いただくのも一つの選択肢といえます。

　上記の事例では、実際、当社が金融機関に交渉にあたり、3年間のローン期間の延長を行ったことで、月額返済が33万円強まで抑えることによってキャッシュフローが残り、ご返済の期間は伸びましたが、無事、賃貸事業を継続することができるようになりました。

　賃貸事業収支が空室問題や大きな修繕費の発生によって悪化しているときには、所有者様が冷静な判断を保つことは難しいことです。その様な場合は、いったん、賃貸事業を正常化できる方法に具体的に取り組み、落ち着いた状態で売却の時期等をご判断いただくことが大切です。

　また、月々の返済には金利がかかっていますから、遊休地等を売却しご返済に充てることで元金を圧縮し、賃貸事業を正常化を試みるのも一つの手段です。

　遊休地や空き家は固定資産税等の税金や、日々の管理等で思いのほか費用や労力がかかります。これらをご返済に充てることで元金を圧縮することで、資産状況をマイナスからプラスに転じることも可能です。

当社ではそのようなご相談も受け付けております。一緒に事業改善に取り組んでいきましょう。

です。

• 積算価格は、土地や建物の物理的価値を基に算出され、特に金融機関の担保評価に影響します。購入希望者にとっては、積算価格が融資を受ける条件に大きく影響するため、重要な指標となります。同じ賃料収入のある物件でも売却価格が異なる理由の一つです。
• 一方、収益還元法は、物件が将来生み出す収益（家賃収入や利回り）を基にした投資価値を評価します。築年数だけではなく、地域の将来性や、近隣の開発計画も価格を左右します。

また、一戸建に比べ大規模修繕が高額であることから、大規模修繕（外壁、屋根）の実施を主とした、物件の状態が売却価格に影響します。適切な修繕は価格の上昇のアピール要因となります。これらの要素をバランスよく考慮することで、適正な売却価格を算出します。

　また、比較対象地の路線価を基にした比較も有効で、公的評価額を参考にすることで、客観的な査定が可能です。

さらに、土地の接道状況や方角、および前面道路の幅員も重要な影響します。

　戸建て住宅の査定では、築年数を考慮した原価法が多く用いられています。これは、築年数から建物の残存価値を評価する手法です。日本では木造住宅が一般的ですが、その耐用年数は22年になります。

　水回りのリフォームなどの修繕履歴が価格に影響し、特にキッチンや浴室等の改修の履歴が高額取引のキーポイントになります。

　複数の会社が競争することで、各社がより積極的な販売活動を行う可能性が高まる場合もあります。

　ご依頼が２社程度ならば、購入希望者様の物件情報に感じるの希少性を損なわず、緊張感をもった売却活動を不動産会社に促す場合があります。

　ただ、過剰に委託先を増やすことは各不動産会社の販売へのモチベーションを低下させる場合があります。

　当社は、どんな状況でも売主様をご要望をかなえられる様、全力でサポートすることをお約束します。

よく不動産業界では売買の担当者が上で賃貸業務は低く見られてしまう傾向があります。そして、アパート等の事業用の物件の売買においては、一部、売主様や入居者様のことを全く考えず、単に金融商品のように不動産を取り扱う投機的な売買取引も数多く目にしてきました。私がその様なマインドで仕事をしないのは、長く賃貸業務を経験させていただき、その業務を通じて所有者様や入居者様と直接触れ合えた経験のおかげであると考えています。まだまだ至らない部分も多々ございますが、お互いに気持ちの良い取引になるよう誠心誠意、お客様にとってより良い対応、ご提案を心がけてまいります。